부산 부동산 분위기와 앞으로 전망(1)

안녕하세요. 

 

오랜만에 제대로 된 글을 써볼까 합니다. 물론, 지금까지 제대로 된 글을 쓴 적은 없지만...

부산 전세값과 매매값이 오르는 이유

 

부산이 얼마 전, 조정지역으로 일부 구역이 묶이면서 부동산은 떨어진다고 환호를 하는 몇몇 분들이 있는 듯 하네요. 실제로 그렇게 될지, 아니면 오를지 아무도 모르지만 제 생각은 조금 다릅니다.

 

이전 글을 통해서 이런 뉴스도 전달 드렸습니다.

 

주요 5개 구가 1년 만에 다시 조정대상지역으로 묶인 부산에서도 규제 효과가 나타났지만, 일부 지역에서 역시 풍선효과가 관측됐다. 

지난주 조정대상지역으로 묶인 부산시 해운대구(1.39%→0.62%)와 수영구(1.34%→0.43%), 동래구(1.13%→0.56%), 연제구(0.89%→0.47%), 남구(1.19%→0.74%) 등 5개 구는 모두 상승세가 꺾였다. 

그러나 비규제지역인 부산진구가 지난주 0.86% 상승에서 이번 주 1.03% 상승한 것을 비롯해 금정구(0.46%→0.94%), 강서구(0.21%→0.52%), 북구(0.20%→0.36%) 등 8개 구의 상승 폭이 지난주보다 커졌다.

원문보기:
http://www.hani.co.kr/arti/economy/property/971640.html#csidxa659a3dd43f1a28a3b6603306a17c9c 

 

지금 집값이 오르는 이유는 뭐라고 생각하나요???

투기 과열? 영끌 심리? 유동성? 공급부족?

저는 여러 가지가 복합적이라고 생각하지만, 지금은 유동성이 가장 큰 것이 아닌가 싶습니다.

 

한국은행이 11일 발표한 ‘통화 및 유동성’을 보면 지난 7월 통화량(M2·평잔)은 3094조2784억원으로 전년 동월에 비해 10.05%(282조7311억원) 늘었다. 이 같은 증가율은 2009년 10월(10.49%) 후 가장 높았다. M2는 현금과 요구불예금, 수시입출금식 예금, 2년 미만 정기 예·적금 등 단기 금융상품을 포함한 넓은 의미의 통화지표다. 올들어 유동성 증가속도는 갈수록 빨라지고 있다. 전년 동월 대비 기준으로 M2 증가율은 1월(7.8%) 2월(8.2%) 3월(8.4%) 4월(9.1%) 5월(9.9%) 6월(9.9%)로 갈수록 높아지고 있다. 지난 7월 증가율은 두 자릿수에 진입했다. 

보유 주체별로는 가계가 보유한 통화량이 1575조4951억원, 기업 보유 통화량이 879조7609억원이었다. 전년 동월에 비해 각각 8.39%(121조9116억원), 16.04%(121조6378억원) 증가했다. 가계의 통화량 증가율은 지난 2010년 7월(8.93%) 후 가장 높았다. 부동산과 주식 투자금 마련을 위해 가계대출이 증가한 영향으로 풀이된다. 통화량 가운데 현금과 언제든 현금으로 바꿀 수 있는 요구불예금·수시입출금식 저축성예금 등 단기 금융상품을 합친 단기자금의 잔액은 7월 말(원계열 월말 잔액 기준) 1702조7843억원으로 전달에 비해 31조4125억원 줄었다. 전달에 비해 감소했지만 단기자금은 1700조원을 넘어서는 등 규모가 상당하다.

제 돈이었으면...ㅎㅎ

아래 그림은 한국은행에서 제공하는 자료를 통해 만들어진 1986년부터 2020년 9월까지의 M1, M2 통화량 증가 그래프입니다.

그냥 쉽게 얘기하면, 시장에 돈이 엄청 많이 풀렸다.
이런 뜻입니다. 

당연히 이런 현상의 저변에는 여전히 지속되고 있는 저금리를 들 수 있을 것 같습니다.

저도 이번에 아파트 담보대출 2.5% 수준의 저금리를 바탕으로 투자 중이니, 저 말고도 더 많은 사람들이 본인의 자산이나 대출로 투자를 하고 있겠죠?

 

지금, 부산 부동산 시장에 조정지역이라는 규제가 걸리면서 앞으로 부동산은 어떻게 될까?에 대한 저의 짧은 지식으로 이야기를 다시 풀어나가 볼려고 합니다. 제가 생각할 때 집값이 오르는 단계는 아래와 같다고 생각합니다.

 

<회사원 1cm가 생각하는 집값 오르는 4단계>

 

1단계 : 미친 놈이 산다.

 

보통, 아무도 관심 없을 때, 집값이 저렴할 때, 혹은 미분양일 때...투자자들이 안 들어가 있을 때, 

미친 놈 한 두 명이 자기만의 뷰로 집을 매수해버립니다.

'에라이, 안되면 내가 그냥 살지!' 이런 마음으로요. ㅎㅎ

 

ㅋㅋㅋ

음, 저는 제가 집 살 때...혹은, 특정 아파트를 매수했을 때, 대부분 주변 선후배나 친구들이 이렇게 말했습니다.

'축하한다...근데, 괜찮나?',

'와...제 정신 아니다. P를 그렇게 주고 사나?'

'간이 배 밖에 나왔다.'

'거기 별로라던데...'

 

그리고, 시간이 지나서 집값이 오를 때, '와...돈 벌었네...' '대박'...등으로 표현을 하곤 합니다.

물론, 저도 100% 그랬다는 것은 아닙니다 ㅎㅎ;;

 

2단계 : 똑똑한 놈이 산다

 

이 때가 집값이 오르기 시작하는 단계라고 생각하는데, 

투자자들 똑똑한 사람들이 내가 이 저평가 아파트를 발견했다고 유레카를 부르고 사기 시작합니다.

미친 놈이 산 뒤에 말이죠...똑똑한 사람은 미친 놈이 산 줄도 모릅니다.ㅎ 

 

이 때, 거래량이 늘기 시작하면서 이전 거래가격 대비, 3~5천만원 전후로 뛰기 시작합니다.(많으면 1억이겠죠...)

 

그들이 몰려온다

 

 

3단계 : 실거주 & 일반인이 산다.

 

2단계까지 지나고 나면, 거래량이 늘면서 투자자들이 들어왔다는 소문을 실거주희망자 혹은 동네사람들, 전세로 사는 사람들 귀에 들리기 시작하게 됩니다. 그리고, 이 때 이 사람들을 중심으로 이전 거래 대비 1억 이상 호가 혹은 실거래가가 나오기 시작하면서 괜찮은 매물이 계속 정리되죠.

 

4단계 : 상투 & 영끌족이 산다.

 

마지막 4단계는 안타깝지만, 3단계까지 보면서 설마...설마...더 오르겠어...하고 있었는데

진짜 크게 오른 실거래가격을 본 상투족, 영끌족이 고점에 마지막 고점 매물까지 사버리는 단계입니다.

최근, 부산의 일부 지역 혹은 특정 아파트들이 이 상황까지 왔다고 생각합니다. ^^;(오픈은 사절 ㅎㅎ)

 

이 글을 보시는 분들은 부산 부동산이 어느 단계에 있는 것 같은가요?

아마 지역 별로 느낌이 다르지 않을까 생각합니다.

저는 일부 단지, 아파트가 4단계에 몇 군데 속해 있고, 나머지는 2~3단계 수준에 있다고 생각하고 있습니다.

그래서 여전히, 부산 시내에 저평가 아파트가 많다고 생각하는 이유이기도 하고,

일부 지역과 단지는 해운대구, 동래구, 남구, 수영구, 연제구 조정지역 규제에 따라서 풍선효과가 있다고 하지만,

그 이면에는 지역과 동네 사이 아파트 사이에서도 갭 메꾸기 장세가 벌어질 수 밖에 없다고도 생각하고 있습니다.

 

보통 사람들이 본인이 살던 집을 팔고 어디로 이사를 하려고 하나요? 

거주 가치? 투자 가치? 어느 쪽을 택하던지...하급지에서 상급지로 이동하는 것이 일반적입니다.

무조건 입지 좋은 곳에 집을 사야함. 하급지에서 상급지로의 이동만이 자산을 지킬 수 있음.

 

해운대 부동산협회(?) 소장의 의견을 한번 봅시다.

부산MBC 발췌

당연히 자기 집 가격을 올려야지, 가격이 오르죠.
자기 집을 싸게 내놓고 팔아야 하나요?
수요와 공급 법칙이고...수요가 많은 동네는 당연히 집값을 올려도 집이 팔리니까 계속 올리죠...;;;그럼 내려야하나요?

저 인터뷰는...전부 집값을 올려놓으니까, 집값이 올라갈 수 밖에 없다는 취지 인 듯 합니다.
(부산 시내에도 여전히 백날 집값 올려도 매물 등록한 들 팔리지도 않는 동네라 수두룩합니다. )

 

한 가지 예를 들어보려고 합니다.

재송동 더샵센텀파크 대단지이면서 참 유명하죠...최근에 34평 실거래가격이 10.1억이 떴네요. 불과 올해 6월까지 6.5억이면 살 수 있었던 아파트이니, 약 4~5개월 사이에 4억이 올랐네요. 여기만 그럴까요?

 

센텀파크 34평 시세

재건축이 예상되는 해운대, 수영구 아파트 한번 보겠습니다.

우선, 우동 삼호가든을 보죠. 현재 32평 기준 13.2억 실거래가 찍혔으니, 올해 5월부터 비교하면, 4.5억이 올랐고, 작년 5월과 비교하면 7~8억이 올랐네요.

삼호가든 32평 시세

 

수영동 수영현대 아파트를 보시죠. 현재 32평 실거래 기준 11.8억이니까 올해 5월과 비교해보면 약 5억이 올랐고, 작년과 비교해도 7~8억이 올랐네요. 보통...해운대, 수영 메인 입지 아파트들이 이렇다는 걸 알려드리는 겁니다. 

 

진짜 다들 돈은 어디서 난 걸까요?ㅎㅎ

 

다시 처음 예를 든 재송동 센텀파크로 돌아가보도록 하겠습니다.

여기 사사는 분들은 34평 6.5억 하던 본인의 집을 팔고, 어디로 이사하고 싶을까요?

부산 북구? 서구? 영도구? 정관? 김해? 양산? 창원?...(다 좋은 동네이지만...)

 

기본적으로 직장의 거리가 심하게 멀지 않다면,
해운대, 마린시티, 광안리, 수영 바닷가 라인 아닐까요?

이왕 사는 거, 새 아파트로 말이죠...

그런데...그곳의 가격이 어떤가요?
해운대역 근처 롯데캐슬스타 실거래 11억
(8월 기준/호가 14억),

 

해운대역~중동역 근처 신축 아파트 시세 & 호가(30평대 기준)

우동 해운대비스타동원 9월 10.4억 실거래(호가 13억),
해운대센트럴푸르지오 실거래 13.5억...

 

음...자기 집 6.5억에 팔아서 해운대 신축 아파트 35평으로 이사가 가질까요?

이런 인플레이션 시장 + 유동성 장세...에서,

'남의 집은 10억~15억 해도...
우리 집은 그냥 착한 사람한테 6.5억에 팔아야지...

그리고 난, 저기로 대출 풀로 땡겨서 이사할거야!'

 이런 사람이 주변이 어디 있나요???ㅎㅎㅎ

'저 집 혹은 저 지역이 예전에 얼마였는데...
지금 이 정도 가격이 됐네...

요즘 사람들이 좋아하는 브역대신평초...중에서 우리 집은 이런 부분이 마이너스니까, 저 집보다는 2~3억 저렴하니 그 정도 가격을 매겨서 시장에 내놓고 팔아야지...'

 

라고 생각하고 매도를 하려는 것이 정상이겠죠.

 

즉, 그런 시장입니다.

말이 길어졌는데, 간단히 말씀 드리면 '갭 메꾸기' 시장이라는 겁니다. 적어도 현재는 말이죠.

 

이야기가 갑자기 이곳저곳으로 샌 듯 한데...ㅎㅎ;
급하게 좀 쓰다보니..;;

자...그러면 앞으로 부산 부동산 시장, 집값은 어떻게 될까요?

솔직히 전문가도 모르는 것이 부동산인데,
저는 전문가가 아니라서 막 써보겠습니다 ㅎㅎ

 

그냥 제가 생각하는 대답은, 이전 글에도 쓴 적이 있지만...

"조정지역 해제가 되면 부산 부동산 가격은 어떻게 될까요?"

입니다. (저의 역질문이 답이 되었을 거라 생각합니다.ㅎ)

 

그리고, 아직 2~3단계 사이에 걸려 있는 아파트와 지역이 있고 그런 지역은 해운대/수영 상급지 가격에 맞춰서 갭 메꾸기는 기본적으로 될 거라고 생각됩니다. 

 

조정지역에서는 어깨를 나란히 할 수 있음에도 아직 실거래가격이 10억이 되지 못한 비운의 조정지역 아파트들과 그 주변,

제가 항상 밀고 있는 저평가의 부산 황태자이자 가두리의 피해단지 안락뜨란채&강변뜨란채...라인,
얼마 오르지도 못하고 묶여버린 좌동 신시가지,

부동산 가두리 탈출법 feat. 안락뜨란채, 강변뜨란채 형제

비조정지역에서는 부산진구, 금정구, 북구, 강서구(명지) 이 수혜를 입을 걸로 생각하고 있습니다. 

 

부산 시내 33평 국민평수 기준 실거래가격 기준으로, 10억 클럽에 들어가지 않은 아파트 중에서 향후 10억 클럽에 가입 가능한 아파트는 아래와 같습니다.

 

<30평대 10억 클럽 가능단지>

명륜자이 아파트 : 실거래 9.35억

거제센트럴자이 아파트 : 실거래 9.7억

대연롯데캐슬레전드 : 실거래 9.7억

아파트 추천. 동래구 명륜자이 분석

거제동 거제센트럴자이 아파트 분석

대연동 아파트 추천. 대연롯데캐슬레전드

 

 

뭐 보다 보니...아래 아파트들도 9억에 머물렀는 줄 알았더니...10억이 다 넘었네요 ㅎㅎ;

 

대연힐스테이트푸르지오 : 실거래 10.2억...이 있었음.;; 최근 거래는 9.5억;

더샵센텀포레 : 어라? 얘도 10.4억 실거래가 있네요;

대연힐스테이트푸르지오 분석 feat. 나의 관심아파트

수영구 아파트 추천. 센텀포레 feat. 초역세권

느낌 상 보면, 아래 10억이 넘은 단지들은 구축입니다...
그 의미는 뭔지 다들 아시겠지요?
결국, 부동산은 입지...입지...입지입니다.

 

근데, 33평 10억, 너무 비싼 것 같죠? 

근데, 그런 곳만 보이지 않나요? 실제로도 여전히 저평가로 남아 있는 아파트가 많이 있습니다.

늘 말씀 드리지만, 비싸면 다 좋아보이니까 그런 걸테고,
안 비싸니까 싸보이는 것 아닐까요?

 

샤넬백이 500~1000만원하면 비싸서 좋아보이고,
사고 싶지만...

50~100만원 정도 하면 사람들이 줄 서서 살까요? 

신발 하나에도 100만원이 넘는데...ㅎㅎ; 

사모님 신발...

부산 내에 조정지역과 비조정지역 구분 없이 아직 여전히 오르지 않은 좋은 동네와 좋은 아파트가 많이 있습니다.

이야기가 길어지는 것 같아...

다음 글을 통해서, 부산 시내 여전히 추천할 만한 대표적인 저평가 아파트를 구분해서 소개해보겠습니다.

 

감사합니다.

부산 부동산 분위기와 앞으로 전망(2) feat. 안락뜨란채, 구서롯데, 거제홈타운, 서면센트럴스타 et