부산 부동산 분위기와 앞으로 전망(2) feat. 안락뜨란채, 구서롯데, 거제홈타운, 서면센트럴스타 etc

앞서 쓴 글을 통해서 부산 부동산 조정지역 이후의 분위기와 제가 생각하는 전체적인 흐름에 대해서 이야기 해봤는데요.

이번 글을 통해서 부산 일부 지역이 조정지역이 걸렸음에도 관심을 가져도 되는 곳 몇 군데를 살펴볼려고 합니다.

부산 부동산 분위기와 앞으로 전망(1)

***주의)
끝문장에도 적었습니다만, 당연히 신축 A급 아파트를 살 수 있다면 거주와 투자 가치를 가장 크게 얻을 수 있지만, 본 글은 이미 너무 오른 아파트가 아니라, 그런 아파트와 갭을 메꿔서 오를 수 있는 곳 위주로 작성한 점, 이해 부탁 드려요~

A급지 오른 아파트 따라가야죠...오래 됐어도...바로 옆인데...구축이라도 입지까지 구축은 아니잖아요...ㅎ

(1)편 글에서 일부 내용을 붙여서 이야기를 이어볼까 합니다. 

 

<회사원 1cm가 생각하는 집값 오르는 4단계>

1단계 : 미친 놈이 산다.

 

보통, 아무도 관심 없을 때, 집값이 저렴할 때, 혹은 미분양일 때...투자자들이 안 들어가 있을 때, 

미친 놈 한 두 명이 자기만의 뷰로 집을 매수해버립니다.

'에라이, 안되면 내가 그냥 살지!' 이런 마음으로요. ㅎㅎ

 

 

음, 저는 제가 집 살 때...혹은, 특정 아파트를 매수했을 때, 대부분 주변 선후배나 친구들이 이렇게 말했습니다.

'축하한다...근데, 괜찮나?',

'와...제 정신 아니다. P를 그렇게 주고 사나?'

'간이 배 밖에 나왔다.'

'거기 별로라던데...'

 

그리고, 시간이 지나서 집값이 오를 때, '와...돈 벌었네...' '대박'...등으로 표현을 하곤 합니다.

물론, 저도 100% 그랬다는 것은 아닙니다 ㅎㅎ;;

 

2단계 : 똑똑한 놈이 산다

 

이 때가 집값이 오르기 시작하는 단계라고 생각하는데, 

투자자들 똑똑한 사람들이 내가 이 저평가 아파트를 발견했다고 유레카를 부르고 사기 시작합니다.

미친 놈이 산 뒤에 말이죠...똑똑한 사람은 미친 놈이 산 줄도 모릅니다.ㅎ 

 

이 때, 거래량이 늘기 시작하면서 이전 거래가격 대비, 3~5천만원 전후로 뛰기 시작합니다.(많으면 1억이겠죠...)

그들이 몰려온다

 

3단계 : 실거주 & 일반인이 산다.

 

2단계까지 지나고 나면, 거래량이 늘면서 투자자들이 들어왔다는 소문을 실거주희망자 혹은 동네사람들, 전세로 사는 사람들 귀에 들리기 시작하게 됩니다. 그리고, 이 때 이 사람들을 중심으로 이전 거래 대비 1억 이상 호가 혹은 실거래가가 나오기 시작하면서 괜찮은 매물이 계속 정리되죠.

 

4단계 : 상투 & 영끌족이 산다.

 

마지막 4단계는 안타깝지만, 3단계까지 보면서 설마...설마...더 오르겠어...하고 있었는데

진짜 크게 오른 실거래가격을 본 상투족, 영끌족이 고점에 마지막 고점 매물까지 사버리는 단계입니다.

상투족은 처음에 자기가 산 가격보다 높게 거래돼서 환호합니다.

조금 뒤, 거래절벽과 하락을 맞이하죠.

그리고, 좌절합니다.

 

상기 4단계의 과정(그렇게 논리적이지는 않지만, 부동산은 크게 '정보'와 '심리&분위기'에서 움직인다는 관점에서 보면 틀리지도 않음ㅎㅎ)에서 아직도 2단계~3단계 사이에서 왔다갔다 하는 곳, 여전히 살만한 혹은 사서 살아도 문제 없는 지역 몇 곳을 알아보겠습니다.

 

자산은 무조건 가장 가치 있는 위치에 꼽아둬야 합니다. 오르든 떨어지든. 부산에서 그런 곳은 해운대/마린시티/광안리 라인이라고 봅니다.

 

(1)편에서도 설명 드렸지만, 집은 하급지에서 상급지로의 이동이 기본이라는 점을 말씀 드렸습니다.

지금은 10억으로 조금 어려울 수 있어서 예가 될련지는 모르겠지만...

부산광역시청에서 부산에 사는 모든 가구 별로 집을 사라고 10억을 준다고 가정해봅시다.
(10억은 집을 사는데에만 사용 가능)

여러분이라면 10억으로 어디에 위치한 집을 살 건가요?

 

지금 내가 살고 있는 동네의 집?
(원래, 내가 사는 곳이 제일 좋다고 느낌 ㅎㅎ)

아니면, 동부산? 서부산?
혹은 부산 시내(남포동/서면/동래역) 주변?

 

3050세대 중 70~80%는 해운대 쪽 혹은 바다 근처에 사겠다고 할 겁니다.

(당연히, 역세권/학교/신축 등등의 조건이 깔려있는 가정하에 말이죠)

 

나머지 20~30%는 자기 사는 동네
혹은 근처에서 더 좋은 입지를 택하겠죠.  

 

CHAPTER 1. 따라 올라가야 하는 입지

 

1) 안락동 안락 뜨란채 & 강변 뜨란채

이런 전제 하에서, 하급지에서 상급지의 이동을 생각할 때, 재송동 더샵센텀파크가 6.5억(34평/2020년 6월 기준) 정도 하던 집을 보유한 소유자가 어디를 원할까요? 전체라고 단정은 짓기 힘들테고, 센텀파크에 만족하는 분들 역시 많을 거지만, 여유가 된다면 해운대 바다 근처나, 광안대교가 보이는 역세권 신축 아파트로 이동을 하려고 할 겁니다. 

집의 이동 

 

그런데, 해운대/광안리 근처 집값이 33평 기준 12~15억으로 크게 올랐죠?

그렇게 되니, 연쇄적으로 센텀파크도 실거래가 10억을 넘게 되고, 그 주변 재송동 신축 아파트(센텀리슈빌/이편한세상) 및 반여동(메가센텀꿈에그린 등) 라인 또한, 7~9억(호가)까지 크게 올랐습니다.

집값이 우동/중동에서 재송동, 재송동에서 반여동으로 퍼졌습니다.

왜냐? 집값이 크게 오른 만큼 집을 옮겨야 할 때 발생되는 비용이 너무 커지다 보니, 자기 집을 올리지 않으면 집의 이동 자체가 어려운 것이죠. 그런 관점에서 여전히 저평가되어 있는 곳이 바로 안락뜨란채, 강변뜨란채 형제가 아닌가 싶네요.

 

이미 충분히 안락뜨란채와 강변뜨란채 입지와 환경, 가격예상에 대해서 아래 글을 통해서 분석해드린 적이 있기에 생략하기로 하고, 단순히 상기 돈의 흐름, 자산 이동...측면에서만 간략히 설명 드려봅니다.

 

안락뜨란채, 강변뜨란채, 센텀피오레 아파트 이 3곳으로 비교해보겠습니다.(비슷한 연식)

33~35평 기준으로 이야기하면, 센텀피오레 5.6억, 안락뜨란채 4.8억, 강변뜨란채 4.7억입니다.

입지는 아래 사진과 같다 보면 될 것 같고,

동해남부선 역세권 + 초등학교/중학교 여부 + BRT라인 + 온천천 혹은 수영강 + 상권...

이런 측면을 유사하게 가져가고 있다고 할 때, 가장 우위에 있는 곳은 어디일까요?

개인적으로는 안락뜨란채가 최우위에 있고, 강변뜨란채, 센텀피오레 순이 아닌가 생각됩니다.

(모든 아파트는 좋다고 생각하고, 여기서 단순 가격을 비교해보려는 것이기에 이 점은 양해를...)

 

 

 

다시 가격으로 돌아가서 보면, 안락뜨란채와 강변뜨란채가 왜 가격이 저렇게 정체되어 있을까? 

저평가되어 있는 것이 보일 겁니다. 최근 34평이 5억 거래되었다는 이야기도 있지만, 개인적으로 센텀피오레보다는 가격이 더 올라가지 않을까 강하게 예상해보고 있고(안락뜨란채 30평대는 최소 6~6.5억은 거래될 거라 생각함/조정지역 그런거 관계없이 말이죠),

 
웃픈 이야기이지만 저 가격에 본인 집을 팔지 못한다면, 상급지로의 이사는 사실 어렵습니다. 하지만, 적어도 이런 입지의 대단지 아파트들은 남들 갈 때 따라가는 아파트이니, 걱정은 안 하셔도 될 것 같네요!

센텀피오레 아파트라는 반여동/재송동/안락동에 비교대상이 될 만한 아파트들이 있어서 같이 우상향하지 않을까 조심스레 예상해봅니다.

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2) 구서동 구서롯데 & 금정산 라인 아파트

 

올해 7~8월까지 해운대 신축 혹은 바닷가, 내륙 신축 아파트, 분양권 위주로 집값이 크게 상승했었습니다.

그리고, 9월 이후부터 구축이 크게 움직일 거라는 예상이 많았고, 실제로 갭 메우기가 시작되는 시점이었습니다.

 

그 중, 대표되는 동네가 부산 1호선 라인 중에 학부모 세대에서 가장 선호되던 동네가 구서동이 아닌가 생각해봅니다.(요즘은 다소 바뀌었지만...) 또 그 안에서도 한 때 가장 인기 있던 아파트가 구서동 롯데캐슬골드 아파트라고 생각합니다.

 

사실, 금정산 라인, 1호선 라인에서 왼쪽 편에 위치한 동네/아파트 중에 안 좋은 곳이 없죠.(역세권이랑 약간 먼 점이 아쉽지만...)

장전동, 구서동, 부곡동, 온천동 이 쪽 아파트 시세를 끌어주는 곳은 '래미안장전' 아파트라고 생각합니다.

 

장전동에 위치한 이 아파트 때문에, 주변 아파트 가격이 조금씩 올랐었지만, 최근 5개월 사이 약 4억 이상 급등하면서, 주변 장전동, 구서동 아파트 역시 가격 갭을 메우기 시기가 도래했고, 개인적으로는 초대형단지+역세권+초등학교+이마트, 특히 학원가로 유명한 구서롯데 아파트가 5억 전후에서 메리트가 있다고 예상했는데, 이미 6.85억까지 올랐네요.

 

구서롯데 33평형 시세

5.5억까지는 충분히 거래가 될 것이고, 당시에 솔직히 7억 정도가 마지노선이지 않을까 예상했었습니다만, 

 

처음 돌아가서, 래미안 장전 아파트 35평 시세부터 한번 보시겠습니다.

35평 기준, 12억까지 실거래가 나왔네요.

바로 이 점 때문에 금정산 라인 중에서 특히, 구서롯데 아파트도 7.5~8억까지도 따라가지 않을까 생각해봅니다.

 

래미안장전 35평 실거래가 - 11억 정도 생각하고 봤는데, 12억 실거래가 있어서 조금 놀랍네요 ㅎ;;

 

구서동~장전동 라인 모든 아파트가 래미안장전의 영향을 받겠지만(일부 소형단지/비인기 아파트는 이런 상승에서도 제외될 확률이 매우 높음...갈 놈만 가는 시장), 그 중에서도 장전동금정산SK뷰아파트와 장전디자인시티벽산블루밍 아파트 역시, 래미안장전 아파트의 급등에 따라, 현재 갭메우기가 진행 중이지만, 래미안 장전과 여전히 동일평형 대비 2배 가까이 차이가 나고 있기 때문에 래미안장전이 오르지 않더라도, 충분히 1~2억 정도는 더 오르지 않을까 예상해봅니다.

구서롯데 아파트도 가는구나 feat. 신고가

3) 거제현대홈타운

개인적으로 사직롯데 아파트를 살지 말지?를 두고 6~7년 전에 고민을 많이 했었고, 당시에 래미안장전 아파트를 선택했었던 적이 있습니다. (사지 않은 이유는, 부동산 소장의 불친절한 통화 때문..ㅎㅎ 반면에, 래미안장전 근처 부동산 소장님은 매우 친절해서 거기에 혹해서 매수)

 

그래서, 사직동...거제동...그 때 이후로 잘 쳐다보지 않았는데, 많이 올랐네요 ㅎ

여기는 너무 대장들이 많습니다.

 

사직롯데 (33평 12.3억 실거래)를 필두로,

쌍용더플래티넘사직아시아드, 레이카운티, 대우월드마크아시아드, 아시아드코오롱하늘채...등등

너무 많은 신축과 구축이 공존합니다. 

 

근데, 개인적으로는 아직까지도 자리가 제일 좋은 동네는 거제현대홈타운 아파트가 아닌가 생각합니다.

한참 오르지 않다가, 이제 빛을 찾기 시작하네요.

 

거제현대홈타운 35평 시세

 

이 아파트도 '래미안장전'과 동일하게, 주변 신축의 영향을 받을 수 밖에 없는 단지라고 봅니다.

레이카운티, 사직롯데...이런 아파트의 영향을 받은 주변 아파트마저 시세가 저 세상으로 달리고 있는 중이라...

오히려 더 좋은 입지에 위치한 이런 아파트 역시 아무리 조정지역이더라도, 충분히 오를 여지가 있지 않나 생각하기에 실거주하시는 분들에게 추천해봅니다. (생각보다, 최근에 더 올라서 실거래가 7.2억까지 찍혔네요;;;)

 

CHAPTER 2. 고급 주상복합 재인기

 

요즘, 코로나19로 인해서 집에 있는 시간이 늘어나면서, 대형평수에 대한 인기가 하늘을 찌르고 있습니다.

저도 지금 4인 가족이지만, 시대의 흐름에 부합하여 대형평수(?)로 이사와서 살고 있습니다...ㅎㅎ;

같이 뉴스 한번 보고 가시죠?

 

[땅집고] 이상우 인베이드투자자문 대표가 최근 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 열린 '2020 대한민국 부동산 트렌드쇼'에서 강연하고 있다. /부동산트렌드쇼 사무국

 

 “코로나 사태가 끝나면 대형 평형 주택이 뜰 겁니다. 20년 전쯤 지어진 주상복합 아파트도 주목받을 상품으로 보입니다.”

최근 서울 코엑스에서 열린 ‘2020 대한민국 부동산트렌쇼’에 강사로 나섰던 이상우 인베이드투자자문 대표는 코로나19 사태가 주택 가격에 큰 영향을 미치지 않았다고 했다. 코로나 사태가 시작됐던 상반기에도 주요 산업 실적이 좋아 개별 기업 임금이 올랐기 때문에 하반기에도 주택 가격이 강세를 보일 가능성이 크다고 예측했다.

다만, 코로나 사태로 주택에 대한 소비자들의 생각은 다소 바뀔 것으로 예상했다. 이 대표는 “재택 근무하는 경우가 늘어나고 주말에도 집안에서 머무는 경우가 많다보니 현재 사는 공간이 좁다고 느끼고 좀 더 넓은 집을 원하게 됐다”고 말했다.

 

■ “인기 지역에서 넓은 주상복합 아파트를 사라”

그는 향후 주목해야 할 상품으로 대형 평수 주상복합 아파트를 꼽았다. 주거실태조사에 따르면 1인이 소비하는 적절한 면적은 9평(전용면적 29.7㎡)이다. 그러나 코로나19사태 이후 이 기준이 12평(39.6㎡) 정도로 늘어날 것으로 예상했다. 그는 “결국 3인 가구 기준으로 전용면적 36평(공급면적 43평)이 넘어야 하는데, 최근 짓는 아파트에서는 이런 대형 평수를 찾기 힘들다”고 했다. 오히려 20년 전쯤 지었던 대형 주상복합 아파트인 서울 대치동 타워팰리스, 목동 하이페리온과 트라팰리스, 잠실 갤러리아팰리스 같은 주상복합 아파트가 주목받을 것이라고 했다. 이 대표는 정부가 규제를 계속 쏟아낸다고 해도 조정대상지역과 투기지역으로 지정된 곳에 투자해야 한다고 강조했다. 

발췌:realty.chosun.com/site/data/html_dir/2020/08/10/2020081003621.html

 

1) 서면 센트럴스타

 

위에 뉴스 잘 보셨나요?

그리고, 지금 해운대 마린시티 주상복합, 재송동 센텀스타 주상복합 가격 어떤지 한번 보고 가겠습니다.

 

우선, 마린시티에서 유명한 우동 해운대두산위브더제니스부터 보겠습니다.

64평 기준, 현재 23억입니다. 불과 몇 달 전까지만 하더라도 11억에 살 수 있었죠.

 

다음은, 재송동 센텀스타입니다.

54평 기준, 14.1억에 실거래되었네요. 불과 몇 달전에 8억이면 살 수 있었는데 말이죠.

 

 

그 동안, 마린시티 주상복합 대형평수는 살 만한 사람이 없다...관리비 비싸다...

주상복합은 살기는 좋지만 투자 대상이 아니다...

실제로 그렇지도 않은데 말이죠.

 

여러 악소문에 시달렸고, 실제로 시세에 반영이 되었죠...지금 어떤가요?

가격이 천정부지로 올라가니, 사람들이 너도나도 사고 싶어하지 않나요?

근데 너무 비싸지니, 이제는 이사를 고려하기에도 너무 가격이 오른 것이 사실이기도 합니다.

 
남천동 엑슬루타워도 결국 대형평수다, 주상복합이다라고 해서 그렇세 까이더니, 최근에 치고 올라갔습니다. 7-8억대에도 살 수 있던 매물이 이제는 11억 실거래가 찍고 13-15억 정도 고공행진 중이네요.

남천엑슬루타워 시세 업데이트

 

이런 상황에서 여전히 저평가된 고급 주상복합 단지가 있어서 소개했었는데, 여전히 저평가되는 듯 하여 서면에 위치한 더샵센트럴스타를 소개해볼까 합니다.

노란색 동그라미가 더샵센트럴스타 - C-BAY파크선(트램 예정)

 

해운대, 마린시티 주상복합만 인기가 있다? 수요가 있다?...
라고 생각하지만, 

각 지역별로 대형평수에 대한 수요가 많고, 고급 주상복합의 인기 또한 꽤나 높습니다.

제가 가봤던 부산 시내 아파트들 중에서는 가장 고급으로 지어진 단지가 아닌가(물론, 해운대에는 몇 군데 더 있지만...) 생각함에도,

여전히, 각종 악소문에 시달리면서 가격이 정체되어 있었는데...최근, 주변 비교단지(서면아이파크, 롯데엘루체 등)이 생겨나면서 서면 입지 중 중심에 위치한 이 아파트가 다시 빛을 내고 있는 듯 합니다.

부산진구 평당가 순위

 

위 사진처럼 부산 진구 아파트 평당가를 비교해 보고, 특히, 동천정화사업, 씨베이파크선, 동서고가도로 철거와 같은 각종 호재에 스쿨버스 도입&국공립어린이집 단지 내 개설 등 여러 내외부 뉴스가 많아서 서면 센트럴스타는 최소 재송동 센텀스타와 비슷한 수준인 2500만원 정도의 평당가까지는 올라가지 않을까 예상합니다. (다행히, 조정지역에서도 제외)

 

해운대 중동에 신축 주상복합이 많지만, 신축이기도 하고 30평대이다 보니, 가격 비교하기가 어려워서 일단 놔둡니다.

(그렇게 말해도 여기도 33평 기준 12~15억 전후이죠...이제는 아파트니, 주상복합이니, 굳이 비교해서 살 필요가 없다는 점을 알려드리려 첨언합니다.)

 

부산 조정지역 수혜 아파트, 서면 센트럴스타

2) 마린시티 주상복합 - 두산위브포세이돈, 대우트럼프월드마린, 현대카멜리아, 현대베네시티, 현대하이페리온...등등

 

해운대 우동에 위치한 제니스와 아이파크는 알아서 잘 올라주고 있기 때문에, 일단 제외하구요^^;

본인이 30~40평대 신축 아파트 갈 가격을 생각하신다면, 마린시티 내에 주상복합 아파트 중에서, 상기 기재한 고급 단지 아파트를 고민해보는 것도 좋을 것 같아서 추가해봅니다.

 

- 관리비가 저렴한 단지를 원한다 :
두산위브포세이돈/현대카멜리아...(이외 단지도 생각보다 다 저렴함)

- 리모델링/재건축를 노린다 :
트럼프월드마린/현대카멜리아

- 대형평수이지만 저렴한 시세를 노린다 :
해운대우신골든메르시아

- 광안대교뷰를 원한다 :
트럼프월드마린/두산위브포세이돈 ...등등

- 찐부자와 살고 싶다 :
현대베네시티, 경동제이드...등등(물론 다들 부자시죠...;)

- 비치뷰&동백뷰를 원한다 :
현대하이페리온/현대카멜리아/더샵아델리스...등등

마린시티 아파트 추천. 현대카멜리아

급하게 쓰다보니 마린시티 고급 주상복합 아파트만 썼는데,
정확히 하자면,

부산에 큰 시티 3군데는 무조건 주요입지라고 생각하면 될 것 같습니다.

센텀시티, 마린시티, 엘시티.

 

이 3곳의 대형평수 주상복합은 여유 있으면 무조건 들어가서 편히 사시기만 하면 됩니다.^^

 

CHAPTER 3. 비규제지역

 

비규제지역은 전체적으로 안 오른 동네도 많고...정말 살기 좋은 동네가 많고, 여전히 동부산 혹은 부산 중심가 대비해서 여전히 가격이 낮게 형성되어 있는 곳이 많습니다. 근데, 개인적으로도 솔직히 말씀 드리면 관심이 없는 동네가 많습니다.

 

하지만, 개인적으로는 경부선 지하화 뉴스가 뜨는 순간, 가야철도창, 범천철도창 주변의 구축 아파트 중에서 재건축이 가능할 만한 입지에 있는 아파트와 부산 사상~해운대 대심로(김해신공항 고속도로) 건설에 따라 동시에 추진 중인 동서고가도로의 철거 주위의 아파트는 개인적으로 많은 관심을 가지고 있고, 경부선 지하화 뉴스가 있기 전까지도 주례럭키 아파트와 개금주공 아파트에 대해서는 주위에도 꾸준하게 추천을 했었던 곳 중 하나였는데 지금은 재건축 바람까지 불면서 너무 크게 올라버려서 당장은 관심을 놓은 상태입니다.ㅎ 

나중에라도 투자해볼 생각입니다.

 

쓰다보니 빠진 내용도 많고, 사족도 많은 듯 한데...

대략적인 제 생각을 써놓은 것이기에, 맞지 않는 부분도 있을 수 있다고 생각이 듭니다.

다만, 이 글을 통해서 알려드리고 싶은 주제, 목적은...
당연히 해운대, 수영 혹은 내륙 A급 신축 단지를 들고 있는 것이 주거와 투자를 동시에 누릴 수 있는 가장 최선의 방법이라고 생각하지만,

A급 입지의 신축, 당연히 거주와 투자로 안성맞춤이죠!

이 글에서 쓰려는 포인트는...너무 급등한 단지를 따라서 상투하는 것보다는 갭 메꿀 수 있는 몇몇 입지가 괜찮은 구축 단지를 알아보는 것이 현실적이지 않나? 라는 판단 하에 글을 작성하였습니다.

구축 중에도 강한 놈들은 살아남습니다. ㅎ

부산 전세값과 매매값이 오르는 이유

글을 읽으시는 누구라도 제 글을 통해서 도움을 받으셨으면 좋겠습니다!

 

감사합니다~