부산 최대 저평가 아파트, 안락뜨란채 2단지 feat. 가두리 퇴치필수

개인적으로 지난 번 안락뜨란채 2단지 아파트에 대해서 분석하고 저평가 아파트로 추천을 드렸었는데요,

 

gimhaechonnom.tistory.com/408

동래구 아파트 분석. 안락동 안락뜨란채2단지 feat. 합리적인 가격대

아직까지 저평가 상태를 유지하고 있는 것이 이해가 안돼서 전체적인 주변 시장과 함께 간략히 업데이트 해보려고 합니다.

현재, 반여동 아파트 단지 라인을 보면, 신고가 행진이 펼쳐지고 있습니다.

센텀 2지구 개발 등 여러 이유도 있겠지만, 첫번째로는 해운대에서 펼쳐진 가격급등으로 인해, 벡스코역/센텀역 근처의 구축 아파트들의 갭 메꾸기 현상이 발생되면서 가격이 상승하게 되었습니다. 

아래 신고가 행진 퍼레이드를 보시죠^^ㅎㅎㅎ

 

 

실전 분양권 카페 발췌 - 신고가 내역

 

 

물론, 해운대 신축 및 1급지 아파트 대비해서 한번에 신고가 금액 갭이 크지는 않지만..ㅎ;;;(해운대 쪽은 한번에 2~3억씩 뛰어버리니...) 

꽤나 오르고 있다는 것이 짐작되실겁니다.^^

 

아래 네이버 지도를 보면서 설명 드려볼까 합니다.

노란색으로 표기한 곳(네모)이, 안락동에 있는 동해남부선 원동역과 재송동에 있는 센텀역입니다. 

개인적으로 그동안, 동해남부선의 역할이 그다지 크기 않다보니, 평가절하한 부분이 있었지만 앞으로 배차간격이 줄고 신해운대역에서 출발하는 KTX와 울산까지 이어지는 교통라인/인프라는 부산 지하철 3~4호선보다 훨씬 값어치 있는 교통호재임에 분명해 보입니다.

 

그런 면에서 볼 때, 동해남부선이 생기면서, 센텀역 주변 아파트 급등은 어느 정도 이해가 되고, 1정거장 차이에 있는 재송동 라인과 2정거장 차이에 있는 원동역 라인 아파트 역시 구축 아파트더라도 기존 원동IC 및 BRT라인을 가지고 있는 곳은 가격이 오를 수 밖에 없다고 생각하고 있습니다. 그런 면에서 이미, 재송동, 반여동 쪽 아파트는 가격이 크게 오르고 있고 호가 역시 1억 이상 올려서 부르는 중입니다.

 

 

 

 

과연, 이런 상황 속에서 반여동과 재송동보다 안락동이 교통이 불편하냐? 아니면 입지가 별로인가?

이런 질문을 해본다면, 센텀파크/센텀스타를 제외하고(여긴 너무 교육열이 좀 뜨거운 듯 하여...ㅎㅎ) 안락동 안락뜨란채 2단지가 훨씬 좋은 입지에 위치해 있다고 생각하고 있습니다.^^

 

앞서 설명 드린 바와 같이, 제가 생각할 때 교통 면에서 강조를 많이 드리고, 주변 아파트와 비교해봤는데요.

둘째, 아파트 단지를 끼고 있는 3개의 초등학교와 중학교, 그리고 주변 학원가를 생각해보면, 기본적으로 깔고 가는 수요층이 크게 있다라고 생각을 하고 있구요. (이 학교들이 폐교한다? 이전한다? 그럴만한 계획도 없고, 옮길 곳도 없고, 수요는 넘쳐나서 그럴 가능성이 0%라고 봅니다. 그렇기에 학군은 완벽하다라고 표현할 수 있을 듯 하네요.)

 

 

아파트 주변 학교

 

 

 

셋째, 부산의 생명수, 온천천을 바로 옆에 끼고 있어서, 최근 코로나19에 따른 힐링공간 필요성...물론, 이전부터 부산 어르신의 헬스장 같은 느낌도 있지만...부산에서 산, 강, 바다 어느 한곳을 접점하고 있을 때 받쳐주는 확실한 수요층이 분명히 있다는 것이죠.

거기에, 온천천카페거리, 최근 온리단길이라 불리면 핫플레이스, 상권을 가깝게 하고 있어서 젊은 층에도 매력적인 지역, 아파트임에 분명해 보입니다. 추가로, 얘기하자면 반여동 상권도 나쁘지 않다고 보는데(한번씩 근처에 술도 마시러 가기에...ㅎ;;;), 온리단길처럼 이쁘장스럽지 않죠...그곳은 반여동 동네 상권이라고 보면 되고, 여기는 부산에서도 핫한 커피&문화 거리라고 볼 수 있겠네요 ㅎ

 

또한, 대형마트도 근접해 있고, 동래역 혹은 해운대/센텀까지 BRT 버스로도 15분 내외로 이동이 가능하기에, 개인적으로 입지면에서는, 반여동 라인보다 훨씬 좋아보인다고 생각하고 있습니다. 반여동 쪽에, 센텀2지구가 들어서더라도 해당 수요층 중 꽤 많은 사람들은 안락동 혹은 재송동 쪽으로 빠질 것으로 봄...반여동에 붙어있다고 해서 해당 수요가 전부 반여동으로 가는 것은 아님)

 

이런 상황에도, 현재 가격을 한번 보겠습니다.

24평 기준, 3.25억 신고가 거래되어 있으나, 올초 대비 0.2억 정도 오른 상황이네요...ㅎㅎ;

 

 

24평 실거래가 기준

 

 

그리고, 34평은 4.38억 신고가 거래되어 있고, 올초 대비 0.2억 언더로 상승했습니다 ㅎㅎ;;

 

 

34평 실거래 기준

 

 

현재 호가 역시, 몇 천만원 정도 오른 수준으로 거래되고 있는 것처럼 보이고, 물론, 매물도 거의 없어보이긴 합니다.

근데, 여전히 여기는 부산 부동산 가두리 퇴치운동에서 자유로운 부동산 시장을 보이고 있는 듯 하고, 입주민 역시 아직까지 잔다르크 같은 분이 나타나지 않아서 제대로 된 홍보물도 없는 게 조금은 안타깝게 느껴지네요.

 

가두리, 나랑 싸우자!

 

아래 다른 아파트 게시판 사용예시와, 가두리 부동산의 변화 사진 예시입니다...ㅎㅎㅎ

 

 

 

이미 그동안 항상 우위를 지켜왔던 반여동 라인의 아파트에도 가격역전이 되었음에도, 부동산&입주민 등이 아직 크게 요동치지 않는 느낌이 드는데(카톡 단체방은 있는 것으로 알고있음...들어가보지 않아서 정확한 분위기는 제가;;;틀린 부분이 있을 수도 있어요)

 

가두리는 사라져야 하겠죠...ㅎ

 

 

개인적인 생각에는 주변 시세/평당가 정보 게시물 부착하고, 가두리 치는 부동산 업소 명칭 공개, 가두리 사례(부동산 업자가 말하는 시세대로 매도...) 등만 제대로 입주민에게 공개된다면...

 

그런 가정 하에서,

현재 충분히 저평가되고 있지만, 안락뜨란채 2단지의 경우, 34평 기준 최소 6억 정도의 가격 메리트는 있지 않나 예상해봅니다.

그리고, 단지 최선호도 평수인 24평도 최소 5억 이상으로 거래될 것으로 보고 있고, 강변뜨란채도 함께 움직일 거라고 보고 있습니다.

 

참고로, 센텀파크 34평 10억, 센텀이편한세상 34평 8억, 반여동 메가센텀꿈에그린 33평 6억, 반여동 왕자맨션 24평 6.8억이죠.

전부 최소 2억 이상씩 올랐습니다. 안락뜨란채, 강변뜨란채도 그럴 만한 파워가 있는 입지라고 봅니다.

 

 

오늘자 신고가 상위리스트인데, 보시면 아시겠지만 1-2천만원 오르는 시장이 아니라 3억씩 급등하는 시장입니다. 안락동 역시 최소 2억 이상 올라도 될 만한 입지라고 생각합니다^^;...만, 시장에서의 수요와 공급에 의해서, 가두리를 당하지 않는다면 ㅎ충분히 가능성이 높아 보이네요.

 

실전 카페 등에서 보다 보니, 너무 안 오른 듯 해서 약간 이해가 되지 않아 글을 한번 더 업데이트 해봤구요.^^;

지금 안락동, 재송동, 반여동 라인에서 아파트를 사시려고 생각하시는 분들 중에 관심이 있으시다면 정말 추천 드려보고 싶은 곳입니다.

부산 부동산 분위기와 앞으로 전망(2) feat. 안락뜨란채, 구서롯데, 거제홈타운, 서면센트럴스타 etc - https://gimhaechonnom.tistory.com/m/446

 

이상, 업데이트를 마쳐봅니다^^;

긴급추가) 너무 급하게 쓰다보니, 한가지를 빠트렸네요.
단지가 네모반듯하고 추후 재건축 가능성을 좀 보려고 알아봤었는데, 안락뜨란채 2단지 기준, 총대지면적 65,224제곱미터에 1,420세대를 나눠보니 평균대지면적이 13.89평이 나오네요. 1단지는 16.71평입니다.

두 곳 모두, 현재 법률 기준으로 재건축 시 사업성이 확실한 아파트 단지임에 분명하나...아직까지는 시간이 조금 많이 남아서 당장 이런 호재는 큰 의미는 없지만 묻어두면 나중에 돈 되는 아파트이니 참조하셨음 하네요^^

 

재건축 관련해서 공부해본 책인데...ㅎㅎ 이 책을 기준으로 할 때 얘기입니다^^;