최근, 부산 지역 메인 입지는 모두 크게 상승하는 상황에서, 어디 괜찮은 아파트 없을까 하고 찾아보던 아파트가 있었는데 한 번 소개해볼까 합니다. 며칠 전 글을 통해서, 부산 지하철 2호선 벡스코역 근처 센텀현대, 센텀센시빌 아파트가 가성비, 저평가되었다 생각해서 한번 근처를 돌아봤었는데, 1주 정도 지난 지금도 여전히 신고가를 찍는 글들이 카페 등에 올라오는 듯 하고, 뒤따라 매수 분위기, 투자자 문의가 높아지는 것으로 알려진 서면센트럴스타에 대해서 분석해볼려고 합니다.
서면센트럴스타
제가 아파트를 볼 때, 중요하게 생각하는 것은, 크게 아래와 같습니다.
1, 대단지
보시는 것처럼, 총 1,360세대의 대단지 주상복합 아파트이며, 최고 58층 높이의 서면 지역의 랜드마크 아파트입니다.
제일 작은 평수가 39평이고, 주로 40~60평대의 TYPE이 메인 평형수만큼 최고급 아파트로 지어져 있네요. (직접 가보니, 요즘 짓는 신축과도 퀄리티 비교우위입니다. 새것 같은 신축의 느낌을 이길 수는 없지만...내장재는 확실히 우위일 듯 하네요.)
그 동안, 이 아파트가 이렇게 대단지 고급 주상복합 아파트임에도 저평가였던 이유가, 1, 관리비 이슈, 2, 초등학교 통학 문제도 있겠지만...개인적으로는 평형대가 너무 다양해서 가격을 다지기 어려웠던 것 또한 있었을 것으로 봅니다.(흔히, 가두리 될 확률이 높았고, 실제로도 그런 얘기가 많이 있네요.)
2, 역세권 & 대중교통
교통만큼은 부산의 최중심지에 있기 때문에 크게 언급하지 않아도 되지 않을까 싶네요.
대중교통 버스로는 어디든 연결될 것이고, 지하철은 1, 2호선 모두 도보 5~10분 이내에 근접해 있습니다.
특히, 교통과 관련된 호재를 보면, 서면센트럴스타에 근접한 동서고가도로가 철거될 계획으로 있으며(사상~센텀 대심로 고속도로 개통과 함께 진행 예정), 아래 그림처럼 씨베이파크 선 트램이 113번 정류장으로 건설 시, 서면더샵센트럴스타 바로 뒷편으로 지나가게 되면서, 부산시민공원과 북항으로 아주 쉽게 이동이 가능할 것 같네요. 북항 쪽은 1-1계획으로 2022년 개통 예정이며, 1-2계획은 1-1계획이 완료될 시점 전후로 공사가 진행되지 않을까 조심스레 예상해봅니다.
3, 브랜드
국내 아파트에 대한 브랜드평판 2020년 8월 빅데이터 자료를 보면, 포스코건설의 더샵 브랜드가 상위에 있네요. (생각보다 위에 있어서 놀랬습니다만, 일단 최근 자료를 기준으로 볼 때, 어쨋든 10위권 내에 있는 대형건설사로 브랜드가 있다. 라고 보면 좋을 것 같습니다.)
국내 아파트에 대한 브랜드평판 2020년 8월 빅데이터
출처 : 미래한국 Weekly(http://www.futurekorea.co.kr)
4, 초등학교
성북초등학교 배정 아파트이며, 도보로는 10분 이상 소요되기에 보통 자차로 이동하는 것으로 확인했습니다. 하지만, 요즘 트렌트에 맞춰서 초등학교 통학버스 추진을 검토하고 있다고 하며 이렇게 되면, 다른 아파트처럼 아파트 가격에도 큰 영향을 미칠 것으로 예상되네요. (요즘 신축아파트 괜찮은 곳들은 통학버스 운행하면서 초등학생 학부모의 마음을 잡고, 가격도 한단계 뛰는 중...)
하지만, 이 아파트에 계신 분들 중, 여유 있는 분들이 많아 바로 옆 사립 동성초등학교에 보내는 학부모가 많고, 통학버스도 단지 내에 들어온다고 하니 참조하시면 좋을 듯 합니다.
5, 대형마트
대형마트의 경우, 아래 그림과 같이 차량으로 6분 거리에 이마트가 있습니다만(일부러 멀리 있는 대형마트로 표기함), 2~3분 거리에 홈플러스 또한 자리 잡고 있어 쇼핑은 매우 편리하며, 근처에 롯데백화점도 있는데다,
무엇보다 주상복합 아파트인 만큼, 아파트 지하에 왠만한 시설들이 자리잡고 있네요. 우체국부터 슈퍼, 스타벅스, 식당, 옷가게 등등...
6, 신축(이건...신축일 경우에만 해당되겠죠...신축이 아니더라도 좋은 곳은 많음)
앞서 본 바와 같이, 신축은 아니지만, 서면에 지은 최고급 주상복합 아파트이기 때문에 일반 아파트 준신축보다 나은 단지 컨디션을 유지하고 있는 것으로 직접 가서 봤었네요. 해운대 아이파크, 제니스, 센텀스타 등등의 주상복합 등과 같은 컨디션을 유지한다고 생각하면 좋을 듯합니다.
7, 평지
완전 평지이죠. 이상입니다. ㅎ
그렇다면, 현재 가격은 어떤지 확인해보겠습니다. 여기는 메인이 40~50평 위주이기 때문에 A동 남향 위주로 보도록 하겠습니다.
A동 남향 47평(157AD)의 경우, 6억 중반대에 거래가 되고 있으며, 최근 분위기 상 6억 후반~7억 정도로 호가가 나와있으나 매물은 거의 없는 듯 합니다. (냈다가 분위기가 올라오다 보니 전부 물건을 집어넣은 것 같네요. 고층은 같은 평형이라면 7억 이상으로 매물이 나올 듯 합니다.)
A동 남향 58평(191AC)의 경우, 현재 실거래는 7억 초중반이나 저층 7억 중반, 고층 8억 중후반으로 호가가 나와있습니다.
그냥...현재 거래되는 가격을 보면, 주변 아파트에 비해 상당히 낮게 거래되는 것을 볼 수 있네요.(그래서 최근 투자자가 매물을 많이 매수한 것으로 부동산 통해서 확인했어요.)
개인적으로, 가격적인 메리트를 보고, 왜이렇게 낮게 거래됐을까? 생각했을 때...
1, 관리비 이슈
워낙 비쌌다는 소문이 많았는데, 실제로는 그렇게 높지 않음. 그리고, 입대위를 통해 개선하려고 진행중
2, 초등학교 통학 이슈
앞서 글을 썼듯이, 통학버스를 운행하면 해결될 문제. 문제는, 여유 있는 어르신들이 많아, 집값과 관계없이 통학버스에 대해 관심이 없다고 한네요. 근데 최근에 통학버스 추진 중이라고 함.
3, 서면의 나홀로 주상복합 느낌(?)
주변에 서면아이파크, 서면롯데엘루체 등의 아파트 단지가 들어서면서 비교할 대상이 생겼고, 주변 신축단지가 30평형이 8~10억을 호가하는 중이라, 이제서야 비교할 단지가 생겨 같이 움직일 것으로 예상. 서면센트럴스타는 40평형이 6억~7억 중반대라는 점이 있음.(평형 별로 40평형 고층은 7.5억 정도에도 물건을 다시 넣었다고 하고, 제일 작은 39평형이 최근 5억 중반 매수자가 있어도 매도하지 않는다는 소문도 있어 최근 분위기가 예전과 다른 점이 확실하고 급매가 정리되면서 가격이 계속 오르는 분위기.)
4, 시끄러울 것 같은 이미지
막상, 제가 다녀와 보니, 아파트 A동 앞에 정원이 크게 자리잡고 있어서, 소음의 완충역활을 제대로 하고 있고, 단지 안은 소음으로부터 자유로움. (저도 가보지 전까지는 이런 상업지는 사람 살 곳 안된다 생각했는데, 가서 보고 나서 생각을 바꿨네요...ㅎ;; 물론, 지금 사는 곳도 상업지역 주상복합 아파트이긴 합니다...;;살아보면 엄청 편하죠.)
당장, 제가 생각했을 때의 문제들인데 이 중에서 이런 것들만 해결된다면 지금 가격에서 2~3억은 쉽게 올라가 있지 않을까 조심스레 생각해봅니다.(해소가 안돼도 주변 시세 대비 나무 싸서 계속 오르고 있긴 하네요^^;)
•updated: 글을 쓴 1-2주 전 대비, 호가가 0.5억 이상은 올려져있고, 매물도 없어 그냥 바로 계약되고 있다 하네요.
고급 입지&아파트임에도 평당가가 낮아 집을 보지 않고 계약되는 분위기라고 하네요. (요즘 노룩 계약이 유행인데 여기도 서울투자자가 집도 안 보고 2채를 계약했다 합니다.)
(물론, 늘 말씀 드리지만 전 전문가가 아니기에...약간의 뇌피셜이 있지만, 해운대 아이파크, 제니스, 재송동 센텀스타와 같은 주상복합 아파트가 최근 급등한 이유 중, 입지 부분도 있지만 코로나 시대를 맞아 단지 내에서 즐길 수 있는 대형 아파트의 라이프 스타일을 추구하는 세대가 크게 는 점도 있어 어느 정도 가능할 것으로 보고 있습니다.)
여기에, 사상-센텀 대심로 고속도로 개통, 동서고가도로 철거, 동천정비사업(온천천처럼 거닐 수 있는 공원화), 씨베이파크선 등의 호재를 생각해본다면, 앞으로 서면센트럴스타에 대한 분위기나 가격이 크게 바뀌지 않을까 예상해봅니다.
저의 글이 도움이 되셨다면, 직접 부동산을 방문해서 현장을 보시는 것을 추천 드려봅니다.^^
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