부동산 입지평가 - 금정구 래미안 장전 분석

7.10 대책으로 인해서 부동산 시장이 꽤나 혼란스럽습니다만, 이런 시기일수록 똘똘한 집 한 채는 반드시 가져가야 하는 것 아닌가 싶네요.
그런 의미에서 부산, 경남 쪽의 살면서 느꼈던 동네 주요 아파트 혹은 부동산을 알아보면서 느꼈던 곳들을 중심으로 글을 써볼까 합니다.

래미안장전

총 1,938세대의 대단지 아파트이자, 삼성물산 래미안에서 건축한 것만으로도 부산을 상당히 떠들썩거리게 한 아파트이죠!

 

 

 

 

거기에 내부조경이 부산광역시 안에서는 TOP에 들어간다고 생각하고 있습니다.
블로그 보다보면 워낙 이쁘게 찍은 사진들이 많으니, 조경이나 래미안 장전 아파트 내의 센트럴파크를 제대로 보고 싶다면 검색해보시면 좋을 듯 하네요. 일단, 제가 들고 있는 사진들도 조금 올려보겠습니다...(아래 사진...)

 

 

놀이터가 4군데가 있네요...그 중 래미안장전 국공립 어린이집 옆에 있는 놀이터입니다.

 

 

제가 아파트를 볼 때, 중요하게 생각하는 것은, 크게 아래와 같습니다.

1, 대단지

2, 역세권 & 대중교통

3, 브랜드

4, 초등학교

5, 대형마트

6, 신축(이건...신축일 경우에만 해당되겠죠...신축이 아니더라도 좋은 곳은 많음)

 

이 아파트의 장점을 소개하자면, 제가 생각하는 아파트를 고르는 포인트 대부분에 부합하지 않나 싶은데 하나씩 보도록 하죠.

 

1, 대단지

총 1,938세대로써, 지도처럼 반듯한 평지에 자리 잡고 있습니다.(부산에서 이런 평지 대단지 아파트가 많이 없다고 보여지네요.)

 

 

2, 역세권

아파트 입구 기준으로 부산대역까지 걸어서 5분 이내에 아파트 단지가 있기 때문에, 중간동에서 걸어가더라도 10분 이내에 부산대역을 갈 수 있는 역세권 아파트라고 생각됩니다. 모든 동에서 걸어서 5분 이내라면 초역세권이라고 해도 되겠지만, 106~107동의 경우에는 걸어서 부산대역까지 가기가 멀고, 그렇다고 온천장역 쪽으로 가려면 큰 길을 건너가야 하는 불편함이 조금 있긴 합니다.

 

단지에서 걸어서 4~5분 거리의 부산대역 전철

 

3,, 브랜드

시공능력평가 1~2위를 다투는 삼성물산 "래미안" 이죠. 부산에는 아직까지 완공된 아파트 기준으로는 해운대 래미안, 래미안 장전, 이렇게 2군데의 래미안 아파트가 있죠. *현재는, 동래아이파크래미안, 거제2구역, 온천4구역 이렇게 분양할 예정이거나 분양 후 건설 중에 있습니다.

 

 

4, 초등학교

큰 길 하나만 건너면, 바로 앞에 금정초등학교가 있습니다. 초품아라고 부르기에는 다소 애매하지만, 걸어서 5분 거리이기에 초품아라고 하더라도 무방하지 않을까 싶네요. (다만, 초등학교로 가는 골목이 아직까지 정비가 되지 않은 점은 아쉬움으로 남네요)

처음 분양할 때만 하더라도 약간 허름했었는데...증축(?) 보강을 해서 초등학교가 조금 괜찮아진 것 같네요.

 

 

5, 대형마트

사실, 대형마트가 바로 앞에 있다고 해도 자차를 이용해서 가는 사람들이 많고 저도 그렇다 보니 바로 코 앞에 있는 게 뭐 크게 상관 있나 싶지만, 있고 없고는 분명히 차이가 있습니다. 아파트를 기준으로, 온천장 역 방향으로 홈플러스, 롯데마트가 자동차로 5~10분 거리에 있고, 구서역 방향으로 NC백화점, 롯데마트, 이마트가 있으니 대형마트가 주변에 꽤 많이 있지 않나 싶네요.

대형마트 뿐만 아니라, 아파트 앞에 동네마트(온마트, 지마트)가 크게 활성화되어 있어서 마트는 부족하지 않는 느낌입니다.

 

 

6, 신축 

2017년 입주 아파트이니 이제 4년차 정도 되었는데, 금정구 쪽에서는 나름 신축 아파트네요. 당분간 비슷한 규모의 아파트 단지가 생길 예정이 없습니다. 

 

현재, 래미안 장전 아파트 가격은 27평 : 6억대, 35평 : 8억중반대, 40평대 : 12~13억대의 시세를 형성하고 있는데요. 

아래 실거래가 추이를 보면 아시다시피 모든 평형이 꾸준히
상승은 하고 있지만, 세대수가 적은 20평대, 40평대가 평단가가 높고, 약 1,100세대가 있는 30평형대는 물량이 있다보니 타 평형에 비해서는 평단가가 낮습니다.

 

27평 실거래가 추이

 

 

 

35평 실거래가 추이

42평 실거래가 추이

47평 실거래가 추이

 

금정구 내에서 생활하는 사람이라면 이 아파트가 선호도가 가장 높은 아파트이지 않을까 합니다.

그 이유 중 하나는, 래미안 장전 아파트 주변의 구축 아파트를 비교해보면, 가격이 동일평수 기준으로 약 3억 정도의 갭이 생겨있는데 그 갭이 줄어들기보다는 벌려지는 상황이 연출이 되고 있네요. 현재 시세에서 더욱 시세를 분출하기 위해서는 주변 아파트와 끌고 당겨야 하는데, 독주하는 체제이다 보니 사직롯데 등의 경쟁 내륙 아파트에 비해서는 가격 시세가 높게 형성되지 못하는 측면은 있습니다.

특히, 온천4구역, 온천2구역 등의 신규 물량의 입주가 시작되면, 금정구, 동래구에서 이 고가의 물량을 받아줄 수 있는 실거주자가 다소 적다보니(투자자들이 많이 들어온 부분도 있고, 래미안 장전 실거주자 중에서도 온천 2, 4구역 조합원 물량을 들고 있는 분들이 있음)

일시적으로는 물량공세에 따라서 매매, 전세가의 출렁임도 어느 정도 예상되기도 합니다.

(사직롯데 비교: 장전래미안과 가격이 비슷하게 움직이다 작년말부터 크게 벌어지고 있는데, 개인적으로는 사직롯데 이외에도 타 신축아파트들이 같이 가격이 상승하면서 사직 내의 아파트 간 가격 갭이 차이가 없다는 점, 장전래미안 대비 1/2 수준의 세대수가 수요-공급 측면에서 유리하게 작용하면서 가격이 더 높게 형성되지 않나 싶네요. 반면, 장전래미안은 주변 신축 아파트 네임밸류나, 위치 등이 약하다 보니 장전래미안과의 가격 차이가 많이 나기에 혼자 올라가기에는 한계가 있고, 전통 주거지역인 명륜동 신축 또한 많아 수요가 분산되는 것이 아닌가 싶네요.)

제가 가격/시세에 대해서 논하려는 것은 아니고, 가격을 떠나서 래미안 장전 아파트는 현재 주변 입지/아파트 등에 비해서 괜찮다고 생각해서 아파트 관련 첫 글을 쓴 점 참조해줬으면 합니다.