요즘 너무 흔한 역전세난...

40대 직장인 A씨는 2021년 3월 경기 용인 한 아파트에 전세 보증금 7억원을 내고 입주했다. 집주인 B씨는 A씨로부터 받은 보증금으로 다른 아파트 2곳을 더 전세끼고 사들였다. 당시 이 아파트 시세는 11억원 수준이었는데, 현재 같은 아파트 매물 호가는 8억원대로 형성됐다. 전세 시세는 4억원대로 떨어졌다. 만기를 앞두고 A씨는 보증금을 돌려줄 것을 요구했다. 하지만 B씨는 갭투자 실패로 돈을 융통할 여력이 없어진 상태다. A씨는 소송, 가압류를 진행할 예정이다. 해당 아파트는 조만간 시세 대비 20% 가량 낮은 가격에 경매로 나올 가능성이 높다.
출처:'영끌' 갭투자했는데 전셋값 3억 뚝…"보증금 돌려줄 돈이 없어요" - 머니투데이 (mt.co.kr)

 

 

 

 매매가-전세보증금 차이가 적은 아파트를 차액만 주고 여러채 구매한 전세 레버리지(갭투자) 사례로 전세만기시 보증금을 내주지 못한 일이 속출하고 있다. 아파트 매매시세와 전셋값이 동반 급락하면서 이들이 돈을 구하기가 더 어려워졌다.

21일 한국부동산원에 따르면 서울 지역 공동주택 실거래가격지수는 현재(2022년 12월 기준) 141.9다. 2017년 11월을 기준(100)으로 하는 이 지수는 2021년 10월 187.9로 정점을 찍은 바 있다. 정점 대비 현재 하락률은 24%다.

올들어 전국 전세가격은 4.55% 하락했다. 특히 서울(-6.08%)과 경기(-6.53%), 인천(-5.68%) 등 수도권 누적 하락률이 전국 평균보다 더 크다. 서울에서는 금천(-7.23%), 강서(-7.06%) 등 외곽 지역은 물론, 양천(-8.39%), 강남(-7.14%)에서도 하락세가 두드러진다.

전셋값은 2020년 7월말 임대차 3법이 시행된 이 후 급격히 올랐다. 이후 지난해 상반기부터 하락세가 시작됐다.

갭투자 비율은 2017년 서울 아파트 매매의 14%에 불과했지만, 2021년 43%까지 급증했다. 주택구입 관련 부동산 규제가 엄격해진 반면, 전세자금 대출은 용이해지면서 전세수요가 늘었다. 그러면서 갭투자 사례가 늘어났다.

전세 2년 만기가 지나 재계약을 해야 할 시기가 됐는데, 매매가와 전세 보증금이 모두 내렸다. 집을 팔기도 새 세입자를 구하기도 어려워진 상황이다. 세입자 입장에서도 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지고 있다.

국토연구원(국토연)은 최근 '전세 레버리지 리스크 추정과 정책대응 방안 연구'에서 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과를 발표했다.

국토연이 주택취득자금 조달·입주 계획서를 이용해 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과, 지난해 하반기부터 미반환 가능성이 높아졌다. 가계보유자산 처분, DSR 고려 추가 대출, 임대주택 처분을 통해서도 보증금을 반환하지 못하는 가구가 기존 5000가구에서 최대 1만3000 가구로 증가하는 것으로 나타났다.

갭투자 증가는 법원 경매 증가와 연관성이 있는것으로 나타났다. 2021년부터 법원 경매에 대한 갭투자 기여도가 증가하는 것으로 분석됐다.임대인의 전세비 미반환 위험을 줄이려면 임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계를 마련해야 한다는 지적이다.

박 부연구위원은 "임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계를 마련하고, 보증금 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이뤄질 수 있도록 제도적 개선이 필요하다"며 "보증금 예치제도를 도입해 임대인의 보증금 예치를 의무화하거나 보증금을 사용할 경우 임대인이 반환보증에 가입하게 하는 등 대응이 필요하다"고 밝혔다.

 

출처: '영끌' 갭투자했는데 전셋값 3억 뚝…"보증금 돌려줄 돈이 없어요" - 머니투데이 (mt.co.kr)