정부 ‘임대차 3법’ 속도…4년 살고 전세값 급등 우려

정부와 여당이 ‘임대차 3법’의 국회 통과에 속도를 내고 있다. 임대차 3법은 △임대차신고제 △계약갱신청구권제 △전월세상한제를 말하는데 세입자는 일정 기간 거주기간을 보장받고 계약갱신을 할 때 임대료를 많이 올리지 못하는 제도다.

14일 국회와 국토교통부에 따르면 국회는 이달 중으로 임대차 3법을 통과시킨다는 방침을 정했다. 법사위는 조만간 회의를 열어 임대차 3법에 대한 논의를 시작할 예정이다. 관련법들이 여러개 발의됐지만 현재로선 기본 2년에 2년을 갱신할 수 있는 ‘2+2’ 안과 직전 계약 임대료의 5% 이상 올리지 못하게 하는 안이 유력하다.

그런데 법안이 통과된다면 임대료 급등 현상을 막을 수 있을까.

전문가들은 좀 회의적이다. 집주인 입장에선 2년 만에 임대료를 못 올리더라도 4년 뒤에 새로운 세입자를 받아들이면서 그동안 못 올린 만큼 크게 인상할 가능성이 크기 때문이다.

정부와 여당은 임대차 3법을 법 시행 전 이뤄진 계약에 대해서도 적용한다는 방침이다. 즉 현재 전세 2년을 살고 있어도 추가로 2년을 더 살 수 있게 하고 임대료 인상을 제한한다는 것. 하지만 이 경우에도 임대차 계약이 한번 갱신된 것이기에 집주인은 2년 뒤에는 세입자를 바꾸고 임대료를 마음껏 올릴 수 있게 된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “임대료가 새로운 세입자를 받을 때마다 왕창 오를 수 있다”고 말했다.

현재 추진되는 법안들은 집주인이 계약갱신청구권을 거절하는 것도 제한적으로 인정한다. 집주인이 임대내준 집에 실거주할 이유가 입증되거나 세입자가 집을 심각하게 파손한 경우 등이다. 이 경우 집주인이 위장전입을 하거나 세입자에게 조그만 흠집이라도 잡아서 퇴거를 종용할 수 있다는 우려가 나온다.

무엇보다 시장에 임대료를 5%까지는 올릴 수 있다는 신호를 줄 수 있다는 것이 문제다. 굳이 임대료가 오를 이유가 없는 지역에서도 집주인들이 5%를 올릴 수 있다는 것이다.

이와 함께 전월세상한제와 계약갱신청구권제는 주택임대차보호법을 개정해야 하는데 상호 계약에 대한 내용을 규율하는 민법 성격이 강하다는 점에서 강제력에 한계가 크다. 등록임대 사업자의 경우 5% 인상룰을 어겼다면 과태료를 부과하고 세제 혜택을 회수할 수 있지만 전월세상한제는 결국 집주인과 세입자 간 분쟁 발생시 세입자의 권익을 주장하는 근거로 제시되는 것 외엔 다른 역할이 없다. 이 때문에 임대차분쟁조정위원회 회부나 소송으로 해결할 수밖에 없다.

임대주택의 공급이 줄어들 우려도 일부 있다. 권대중 명지대 교수는 “5%룰 등으로 임대주택의 수익성이 줄어들고 부동산 세금은 갈수록 높아지는 상황에서 임대주택을 공급할 이유가 없어진다”며 “전월세 시장에 공급이 줄어드는 것이 가장 큰 문제”라고 말했다.


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